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債權債務

最高院“名為買賣,實為借貸”裁判意見15條
最高院“名為買賣,實為借貸”裁判意見15條
 
 
        閱讀說明:司法實踐中大量存在通過簽訂買賣合同為借貸合同提供擔保情形,在現有法律框架內公平處理此類案件頗具難度,且各地裁判觀點差異較大。《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定:“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或補償。”該規定為明確和統一此類糾紛的處理意見具有積極意義。但是如何認定“名為買賣,實為借貸”同樣需要裁判者運用證據規則、經驗法則甚至是價值理念去判斷。下列判例檢索自“無訟案例”,檢索日期為2016年7月11日。檢索關鍵詞為“買賣”、“借款”,后又通過“買賣”、“借貸”、“擔保”等關鍵詞復檢。這些判例均由最高人民法院作出,為尊重裁判者,在案件標題下對合議庭成員以及裁判日期進行了必要的標明。裁判要旨系由整理者根據裁判主要內容總結,可能存在誤解原判例趣旨情況,讀者可根據標題中的關鍵詞或案號檢索相關判例對照參考。

        1.雙方當事人在發生借款關系之后,為保證借款的償還又訂立了房屋認購協議,雙方簽訂房屋認購協議的真實目的是為了給借款提供擔保,并非為了實現房屋買賣,經法院釋明,當事人拒絕變更訴訟請求的,裁定駁回起訴

        ——王高平因與海南博海投資咨詢有限公司等借款合同糾紛案【案號:(2016)最高法民終52號;審判人員:孫祥壯、黃金龍、汪治平;裁判日期:二〇一六年一月二十七日】

        最高法院認為,王高平主張其與博海公司之間存在商品房買賣法律關系,并據此訴請確認房屋認購協議有效及履行該協議,由其取得該協議涉及的541套房屋的所有權,而其提供的證據材料又包含了借款的事實。對此,應當甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認購協議是否具有擔保的意思,即考察雙方簽訂房屋認購協議的真實意思是為借款行為提供擔保,還是通過支付對價獲得房屋的所有權。

        王高平提供的借據、付款憑證、《房屋抵頂借款協議》以及《逸海華庭認購協議》均對借款事實予以確認。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協議》載明“乙方因建設開發海南逸海華庭小區,至2014年3月23日陸續向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬元整。乙方為償還該項借款與甲方達成以下協議”,該協議第三條約定“乙方在約定的期間內不能用現金歸還借款本息時,則同意用其在海南建設開發的逸海華庭小區的房產作價償還向甲方的借款本息”。上述證據和協議約定的內容可以證明雙方當事人在發生借款關系之后,為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認購協議。雙方簽訂房屋認購協議的真實目的是為了給借款提供擔保,并非為了實現房屋買賣。即雙方當事人在簽訂房屋認購協議時并無真正轉移案涉房產所有權的意思,其真實意思是設定擔保。簡言之,王高平與博海公司之間的真實法律關系是民間借貸,房屋認購協議只是作為讓與擔保的一種方式。原審法院在庭審過程中明確向當事人釋明案涉法律關系為借款合同關系,并詢問其是否變更訴訟請求,王高平的代理人確認其不變更訴訟請求。王高平的上訴理由不能成立,維持駁回王高平起訴的裁定。

        2.主張協議名為房產買賣,實為借款擔保的,應當舉示雙方存在借款擔保法律關系的相關證據,否則,應當承擔舉證不能的不利后果

        ——王才、張麗晶等與亞歐公司等房屋買賣合同糾紛案【案號:(2015)民申字第2299號;審判人員:李明義、蘇戈、張志弘;裁判日期:二〇一五年十一月二十七日】

        最高法院認為,案涉《房產買賣協議》具備了房屋買賣合同所應具備的主要條款,在王才、張麗晶與亞歐公司簽署該協議后,協議即告成立。該協議約定了買賣標的物的地址、土地面積、房屋面積、購房款數額、購房款交付方式、辦理過戶手續的期限等內容,上述約定,買賣涉案房產的意思表示明確。王才、張麗晶主張該協議名為房產買賣,實為借款擔保,但其并未舉示雙方存在借款擔保法律關系的相關證據,應當承擔舉證不能的不利后果。

        3.當事人簽訂體現借款的意思表示協議后,又簽訂與該協議內容一致的商品房商品房買賣合同,不能認定雙方當事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意

        ——李明生與通化市龍成房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號:(2015)民申字第1973號;審判人員:董華、張志弘、李明義;裁判日期:二〇一五年十月十五日】

        最高法院認為,2001年7月24日雙方簽訂的《協議書》,雖然約定李明生投資140萬元,與龍成公司共同建設龍成商廈,以龍成商廈一層800平方米的建筑面積為投資條件。但同時約定龍成公司在2001年10月25日前有權解除此協議,并退還李明生140萬元,如若超期,李明生則享有800平方米建筑面積的所有權。根據該約定,龍成公司可以在約定時間內解除合同,退回投資款,逾期則李明生取得相應房屋面積。而在該協議簽訂的次日,雙方即簽訂了《商品房購銷合同》,合同約定的房屋面積、總價款等主要內容與《協議書》中相關約定一致,與《協議書》約定的在龍成公司逾期未解除合同退回投資款條件下取得房屋的內容互相吻合。且《協議書》標注有“附:李明生購商品樓合同一份13頁”字樣。據此,原判決認定雙方當事人簽訂的《協議書》實際體現的是借款的意思表示,雙方之間是民間借貸關系,《商品房購銷合同》系僅為促使《協議書》有效履行而設立的具有抵押擔保性質的從合同,而非雙方當事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意,有事實依據,并無不當。

        4.法律關系的性質界定,不應受制于當事人之間簽訂合同的外觀和名稱,而應由當事人的真實意思和合同的實質內容來決定,只要確認雙方當事人就借貸問題達成了合意且出借方已經實際將款項交付給借款方,即可認定債權債務關系成立

        ——康曉敏、康曉江等與康曉敏、康曉江等民間借貸糾紛案【案號:(2015)民申字第2128號;審判人員:于明、劉少陽、楊春;裁判日期:二〇一五年九月二十一日】

        最高法院認為:首先,京都公司經過股東會研究,以低于市場的價格將其開發的商品房出售給康曉敏、康曉江、王希喜,在簽訂《商品房買賣合同》的當天,京都公司即與康曉敏、康曉江、王希喜就所售商品房簽訂回購協議,商品房出售價為2000萬元,卻要6個月內支付2600萬元給康曉敏、康曉江、王希喜回購所售房產。京都公司的上述行為表明,其與康曉敏、康曉江、王希喜簽訂商品房買賣合同的目的,是從康曉敏、康曉江、王希喜處融資借貸2000萬元,而非以2000萬元的價款出售商品房。

        其次,就買受人而言,在京都公司屢次不能按回購協議約定回購房屋的情況下,康曉敏、康曉江、王希喜三人不是要求京都公司按回購協議的約定,恢復履行《商品房買賣合同》,而是繼續同意京都公司進行回購,說明康曉敏、康曉江、王希喜與京都公司簽訂《商品房買賣合同》的真實目的不是獲得房屋,而是通過簽訂《商品房買賣合同》為雙方之間的借貸行為提供房屋擔保。即使康曉敏、康曉江、王希喜主張簽訂合同時具有購買商品房的真實意思,也因未就此與京都公司達成合意而不能在雙方間產生商品房買賣合同關系成立的法律效果。

        第三,根據《中華人民共和國發票發票管理辦法實施細則》的規定,發票是交易真實發生的證明,也是辦理不動產權屬登記的憑證。康曉敏、康曉江、王希喜持有京都公司出具的收款收據,主張與京都公司之間存在商品房買賣合同關系,證據并不充分。康曉敏、康曉江、王希喜作為商品房買賣合同中約定的買受人,支付2000萬元購房款后,始終未要求開具銷售不動產統一發票,且在京都公司未能按期完成雙方《回購協議書》及之后的《補充協議(一)》約定的付款義務時,未要求京都公司按約定,恢復履行《商品房買賣合同》,交付房屋,辦理權屬登記。上述行為明顯不符合商品房買賣關系的交易慣例和理性買受人及時行使權利、保護自身利益的慣常做法。而康曉敏、康曉江、王希喜依協議收取2600萬元回購款,剛好是2000萬元按5分月利率計算的結果,這與京都公司主張雙方協議是借貸合同關系的觀點相吻合,進一步說明雙方關系更符合借款合同關系的實際情況。

        應當指出的是,法律關系的性質界定,不應受制于當事人之間簽訂合同的外觀和名稱,而應由當事人的真實意思和合同的實質內容來決定;認定當事人之間是否存在債權債務關系,書面合同亦并非不可缺少的要件,只要確認雙方當事人就借貸問題達成了合意且出借方已經實際將款項交付給借款方,即可認定債權債務關系成立;同時,雙方履行合同,實現債權債務的方式應當符合法律規定。本案中,康曉敏、康曉江、王希喜向京都公司支付2000萬元并收取利息的行為,表明雙方當事人就借貸達成了合意且出借方已經實際交付款項給借款方,足以認定在雙方之間成立借貸關系。

        京都公司從康曉敏、康曉江、王希喜處取得2000萬元的真實意思是融資借貸,與康曉敏、康曉江、王希喜簽訂《商品房買賣合同》的目的,是為了擔保債務的履行。鑒于雙方未就《商品房買賣合同》辦理抵押登記,不符合《中華人民共和國擔保法》規定的擔保方式,故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應認定為非典型的擔保方式,在債務履行期限屆滿前,不得約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有,即京都公司如不能按時歸還借款本金及利息,康曉敏、康曉江、王希喜不能就涉案房屋主張所有權,但可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式,確保能夠實現債權;京都公司如果按時歸還了借款本金及利息,康曉敏、康曉江、王希喜則不能再對涉案房屋主張權利。原判決認定康曉敏、康曉江、王希喜與京都公司間系借貸的法律關系,并依據調整借貸關系的有關法律、法規作出判決正確。

        5.當事人簽訂借款合同同時,簽訂商品房買賣合同,其目的是擔保債務人能及時還本付息,在債務人無法償還債務時,以其自有房產直接抵償債務,此商品房買賣屬名為房屋買賣實為房屋擔保性質,雙方所訂房屋所有權轉移的約定無效,債權人依約交付有關房屋,無法律依據

        ——古樺與古樺、福建省泉南投資開發有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號:(2015)民申字第949號;審判人員:張進先、李春、王淵;裁判日期:二〇一五年六月三十日】

        最高法院認為,古樺與泉南公司在簽訂借款合同的同時,即約定“為明確雙方利益,泉南公司自愿將泉南國際新城(附件一)全部房屋按雙方協議價格每平方米1500元轉讓給一方作為抵押。……如泉南公司未按雙方合同約定按時還本付息則買賣合同生效,泉南公司無條件配合古樺辦理完成房屋買賣及交房手續”。隨后,雙方按該借款合同附件標明的房屋分別簽訂了46份《商品房買賣合同》并進行了網簽登記。可見,古樺與泉南公司所訂《商品房買賣合同》的目的是擔保泉南公司能及時還本付息,在泉南公司無法償還債務時,以其自有房產直接抵償債務,達到古樺及時便捷實現債權的目的,因此,案涉商品房買賣屬名為房屋買賣實為房屋擔保性質。依據《中華人民共和國擔保法》第四十條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第五十七條之規定,古樺與泉南公司所訂房屋所有權轉移的約定無效,其請求泉南公司依約交付有關房屋,無法律依據。

        6.主張名為商品房買賣合同,實為抵押借款合同的當事人應當提供充足的能夠推翻商品房買賣合同簽訂以及履行的證據

        ——內蒙古紫辰房地產開發有限公司、周云蕓與周云蕓房屋買賣合同糾紛案【案號:(2015)民申字第1398號;審判人員:張華、丁俊峰、楊心忠;裁判日期:二〇一五年六月二十九日】

        最高法院認為,2010年1月15日,周云蕓與紫辰房地產公司簽訂了15份房屋《內部認購協議》。周云蕓依約于合同簽訂當日一次性向紫辰房地產公司支付了15套房屋的全部價款共計5021100元,紫辰房地產公司針對每套房屋的價款分別出具了15張收據。本案中15份《內部認購協議》均是周云蕓、紫辰房地產公司簽訂,蓋有紫辰房地產公司公章,且交款收據上也蓋有紫辰房地產公司的“財務專用章”及紫辰房地產公司工作人員馬某某簽宇,鄔某僅是在交款收據上“收款人”一欄簽有其名字。紫辰房地產公司聲稱與周云蕓簽訂的15份《內部認購協議》實為個人鄔某與周云蕓簽訂抵押借款合同的主張,缺乏事實和法律依據。

        7.當事人之間不存在真實的買賣合同關系,而是民間借貸關系,人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求,當事人在訴訟中按照民間借貸關系變更了訴訟請求的,人民法院應予以審理

        ——齊齊哈爾市振興面業有限公司、李偉與齊齊哈爾市振興面業有限公司、李偉等借款合同糾紛案【案號:(2015)民申字第1268號;審判人員:蘇戈、高珂、李明義;裁判日期:二〇一五年六月二十四日】

        最高法院認為:李偉向一審法院起訴時,主張其與侯寶泉之間存在買賣合同關系,請求判令侯寶泉按照合同約定辦理振興公司的工商登記手續,移交公司財產。經一審法院查明,李偉與侯寶泉之間不存在真實的買賣合同關系,而是李偉與振興公司之間存在民間借貸關系。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條規定,訴訟過程中,當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的,人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。經告知,李偉在訴訟中按照民間借貸關系變更了訴訟請求。據此,一審、二審法院對李偉與振興公司之間的民間借貸糾紛予以審理,并無不當。

        8. 從雙方當事人的權利義務判斷,交易目的是獲得借款,而非出賣商品房,雙方真實意思是以商品房買賣合同擔保借款合同,債權人認為雙方的真實意思為商品房買賣關系的主張,不能成立

        ——六盤水興吾源典當有限公司與六盤水玖盛房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案【案號:(2015)民申字第182號;審判人員:姚愛華、賈勁松、姜強;裁判日期:二〇一五年六月十三日】

        最高法院認為,首先,雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》、《購房補充協議》、《購房補充協議(二)》所確定的雙方權利義務是,興吾源公司向玖盛公司分別提供700萬元和200萬元,每月由玖盛公司補償38.5萬元和11萬元(核算月息為5.5%),期限為6個月,玖盛公司同時與興吾源公司簽訂附有解除權的房屋買賣合同。如玖盛公司按期歸還上述款項,則享有解除合同的權利。如玖盛公司未能按期歸還上述款項,則興吾源公司有權變賣案涉房產。從雙方當事人的權利義務上看,玖盛公司的交易目的是獲得興吾源公司提供的900萬元,而非出賣案涉商品房,興吾源公司的交易目的是為了提供資金并獲得資金利息,而非買受案涉商品房。因此,上述合同及補充協議的真實意思是以商品房買賣合同擔保借款合同。興吾源公司認為雙方的真實意思為商品房買賣關系的主張,不能成立。

        其次,在玖盛公司未按時履行還款義務的情況下,玖盛公司法定代表人楊光友于2009年8月10日出具《情況說明》,認可玖盛公司喪失解除商品房買賣合同的權利。興吾源公司則出具《承諾書》,同意協助玖盛公司以訴爭房屋向銀行辦理貸款,如貸款成功,則以該貸款優先償付興吾源公司900萬元以及每月借款利率及綜合費率5.5%計算;如不能成功貸款,則按前述《情況說明》執行。《情況說明》和《承諾書》的內容再次說明,玖盛公司真實目的是為了獲得興吾源公司提供的借款,而興吾源公司的真實目的仍是收回借款及利息。所以,雙方當事人之間的真實意思仍然是以商品房買賣合同擔保借款合同,并且雙方關于玖盛公司不再享有解除《商品房買賣合同》的權利的約定,實質上是以案涉房屋折抵借款的合意。根據物權法第一百八十六條以及《最高人民法院關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條的規定,玖盛公司與興吾源公司之間關于以合同價值16820460元的案涉房屋抵銷900萬元借款債務的約定,違反法律的禁止性規定,應認定為無效。

        再次,在本案一審過程中,一審法院就興吾源公司所主張的法律關系的性質與法院查明的不一致問題,已經向興吾源公司釋明,并告知興吾源公司可以變更訴訟請求,但興吾源公司堅持不變更。因此,興吾源公司再審主張應按照市場評估價確定房屋價值并應認定案涉合同部分無效的理由不能成立。

        9. 在沒有充分證據佐證當事人之間存在隱藏法律關系且該隱藏法律關系真實并終局地對當事人產生約束力的場合,不宜簡單否定既存外化法律關系對當事人真實意思的體現和反映,避免當事人一方不當擺脫既定權利義務約束的結果出現

        ——洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案【案號:(2015)民一終字第78號;審判人員:辛正郁、潘杰、司偉;裁判日期:二〇一五年六月一日】

        最高法院認為,運用“交易習慣”認定當事人交易行為之“可疑性”,應格外謹慎。首先,關于房屋交付時間問題。案涉房產存在違反規劃超建樓層且尚未報批即行出售的事實,在此情況下,當事人約定在合同簽訂之日后近四個月時交付房產。而即便不考慮前述事實,在現房買賣情形中,如何約定交房期限方符合“交易習慣”,有無必要乃至是否形成“交易習慣”,同類一般交易判斷是否已經形成普遍共識,尚存較大疑問。

        其次,關于房屋價格問題。拋開此節是否屬于“交易習慣”的問題,對不合理低價的判斷,亦須以當時當地房地產管理部門公布的同等房地產之價格信息為參考依據。一審法院徑以雙方當事人約定價格明顯低于安鋇佳公司與張琳婕在案涉合同簽訂之日近30個月前所訂合同中約定價格為主要理由,否定本案雙方當事人之間存在房屋買賣法律關系,理據不足。此外,至本案當事人簽約時(2013年8月21日),昆明市進一步加強商品房預售管理實施意見已經在當地施行(2011年1月1日生效)。根據該意見的前述相關規定,可以認定洪秀鳳所持本案交易價格符合合理區間的主張成立。

        再次,關于付款問題。案涉合同約定的購房款支付方式為分期支付,但在洪秀鳳所為一次性支付及安鋇佳公司受領給付的共同作用下,應當認定其屬于合同履行之變更。將此種合同履行變更視作與正常買房人的付款習慣相悖,理據尚不充分。而洪秀鳳向安鋇佳公司法定代表人張曉霞付款1900萬元,也符合該公司所出具付款委托書的要求。購房發票系當事人辦理房地產變更登記過程中所必需,一審法院認定安鋇佳公司此前先行開具購房款收據違背房屋買賣“交易習慣”,并得出當事人之間不存在房屋買賣法律關系的結論,缺乏足夠的事實和法律依據。

        最后,關于借貸法律關系問題。洪秀鳳與安鋇佳公司簽訂了房屋買賣合同且已經備案登記,在實際履行過程中,雖然有些事實可能引發不同認識和判斷,但在沒有任何直接證據證明洪秀鳳與安鋇佳公司之間存在民間借貸法律關系,且安鋇佳公司對其所主張民間借貸法律關系諸多核心要素的陳述并不一致的情況下,認定雙方當事人之間存在民間借貸法律關系,缺乏充分的事實依據。

        本案中,洪秀鳳已經完成雙方當事人之間存在房屋買賣法律關系的舉證證明責任,安鋇佳公司主張其與洪秀鳳之間存在民間借貸法律關系。一審法院認定雙方當事人一系列行為明顯不符合房屋買賣的“交易習慣”,進而基于合理懷疑得出其間系名為房屋買賣實為借貸民事法律關系的認定結論,沒有充分的事實及法律依據,本院予以糾正。

        10.一方當事人主張名為買賣實為借款,但不能提交借款合同、利息、還款期限、擔保等足以使借款合同成立的證據,訴爭合同也沒有以買賣合同為名實為借款合同中通常體現出來的違約條款、返利條款等特別約定,法院對該當事人主張不予支持

        ——天津冶金集團貿易有限公司與買賣合同糾紛案【案號:(2014)民申字第1894號;審判人員:陳佳、左紅、張代恩;裁判日期:二〇一四年十二月八日】

        最高法院認為,本案雙方當事人之間簽訂的是精煤買賣合同,合同關于標的物質量、價格、給付方式、時間、到貨地點等條款約定清楚,并在公證機關進行了公證,冶金貿易公司從所屬企業以一次1000萬元一張的承兌匯票向吉祥煤業公司共計付款1.5億元。吉祥煤業公司進行了少量供貨。吉祥煤業公司申請再審認為本案名為買賣實為借款,但吉祥煤業公司不能提交借款合同、利息、還款期限、擔保等足以使借款合同成立的證據。本案訴爭合同也沒有以買賣合同為名實為借款合同中通常體現出來的違約條款、返利條款等特別約定,以顯示與正常買賣合同不一樣的借款特性,故一、二審判決認定本案為買賣合同關系證據確實、并不缺乏。

        11. 商品房買賣合同不完備或者履行行為的瑕疵,不能作為認定雙方成立借貸關系的證據

        ——桂林市正文房地產開發有限責任公司、張建華等與桂林市正文房地產開發有限責任公司、張建華等商品房銷售合同糾紛案【案號:(2014)民提字第106號;審判人員:韓玫、張穎新、肖峰;裁判日期:二〇一四年十一月九日】

        最高法院認為,正文公司認為該合同名為商品房銷售,實為高息借貸,屬以合法形式掩蓋其非法目的,應認定無效。對其主張,本院不予支持。第一,正文公司提交的證據不足以證明《商品房買賣合同》與《退房退款協議書》是同一天簽訂。

        第二,《商品房買賣合同》中關于買賣10棟商品房的約定是否違反原建設部《房屋登記辦法》第十條并不能證明張建華、馬榕森與正文公司不以買賣商品房為目的,僅僅是為了備案。正文公司所建房屋為獨體別墅,每棟都是獨立單元。按照規定,每棟別墅都應當單獨簽訂《商品房買賣合同》,辦理獨立產權證。但正文公司并不能由此得出一份《商品房買賣合同》只能約定對一棟房屋進行買賣的結論。

        第三,《商品房買賣合同》約定的建筑面積1000平方米已被《商品房買賣合同補充協議書》修正為2800平方米。換言之,雙方在《商品房買賣合同》中約定的是2800平方米別墅的總價為200萬元。

        第四,張建華、馬榕森將款項轉到正文公司法定代表人陸正福個人賬戶,沒有發票,沒有交納契稅、配套費等費用等事實,只能說明張建華、馬榕森付款方式不規范,并不能證明《商品房買賣合同》虛假。

        第五、正文公司雖主張張建華、馬榕森以購房、付款、退房退款的方式,借給案外其他房地產開發商購房款,以獲取高額利息,但對該事實是否存在,正文公司并未提供充分證據證明。而且,即便該事實存在,也與本案無關,不能得出本案亦是“名為買賣實為借貸”的結論。

        12.先有借貸關系,后簽訂商品房買賣合同,可以認定商品房買賣系由借款合同關系轉化而來,該商品房買賣合同合法有效

        ——祝明會與大慶市仁和房地產開發有限公司破產管理人買賣合同糾紛案【案號:(2014)民申字第1627號;審判人員:張進先、胡越、俞愛宏;裁判日期:二〇一四年十一月五日】

        最高法院認為,之前仁和公司向祝明會借款用于房產開發。2012年4月5日,仁和公司與祝明會簽訂了100份商品房買賣合同,仁和公司向祝明會出具了價款為32054335元的購房收據,故雙方自2012年4月5日始,仁和公司與祝明會之間的法律關系發生了變更,即由原先的借款合同關系變更為商品房買賣關系。在仁和公司未提供相反的證據加以證明的情況下,應當認定本案所涉100份商品房買賣合同系仁和公司與祝明會雙方的真實意思表示,且內容不違反法律、行政性法規的禁止性規定,應當為合法有效。

        13.借款合同與商品房買賣合同在同一天訂立,借款合同約定的抵押擔保的房屋價值與所購房屋的價款金額相同,可以認定雙方訂立商品房買賣合同實際屬于變相履行對借款提供的擔保

        ——劉猛、營冬生與鄂爾多斯市中博房地產開發有限責任公司民間借貸糾紛案【案號:(2014)民申字第1731號;審判人員:董華、馬東旭、張愛珍;裁判日期:二〇一四年十一月四日】

        最高法院認為,營冬生與劉猛簽訂的《借款合同》中約定營冬生提供果園小區價值7393596元的房屋為其向劉猛的借款抵押擔保。該合同訂立的同日,果園小區售樓部工作人員按照營冬生的指示以中博公司名義與劉猛簽訂了《認購協議》,約定劉猛以7393596元購買中博公司開發的果園小區12套商品房,并在劉猛未付款的情形下,向劉猛出具了已收到房款7393596元的收據。上述兩份合同在同一天訂立,《借款合同》約定的抵押擔保的房屋價值與《認購協議》約定的劉猛所購房屋的價款金額相同,且果園小區售樓部在劉猛未實際付款的情形下向劉猛出具了已收到全部購房款的收據;同時,劉猛與營冬生也均表示雙方以買賣上述房屋的方式為本案借款提供擔保。因此,果園小區售樓部與劉猛訂立《認購協議》的真實意思并非買賣果園小區商品房。原審認定雙方訂立《認購協議》實際屬于變相履行對本案借款提供的擔保,有事實依據,適用法律并無不當。

        14.在合同字面含義清楚無歧義的情況下,人民法院應當根據合同字面表達出的含義認定當事人的真實意思表示

        ——李春玲與陳昌金民間借貸糾紛案【案號:(2013)民申字第1474號;審判人員:楊國香、李振華、張娜;裁判日期:二〇一三年十一月二十九日】

        最高法院認為:《借條》和《借款合同》意思表示清楚,內容為陳昌金出借給李春玲共計人民幣1270萬元,在《借款合同》中還約定了借款期限和借款利率。根據文義解釋原則,在合同字面含義清楚無歧義的情況下,人民法院應當根據合同字面表達出的含義認定當事人的真實意思表示。李春玲主張《借條》和《借款合同》中約定的款項性質為購房定金和購房款,但并未向法庭提交足以證明其主張的證據材料,李春玲也始終無法解釋清楚為何要對其所謂的陳昌金支付的“購房定金”出具《借條》。李春玲主張的事實和提交的證據材料不足以證實《借條》、《借款合同》中約定的款項性質為購房定金和購房款。

        15.雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》,并約定若借款到期,不能償還借款,則履行《商品房買賣合同》,應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關系,該行為并不違反法律、行政法規的強制性規定,借款到期,借款人不能按期償還借款,對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權,不違反《擔保法》第四十條、《物權法》第一百八十六條有關“禁止流押”的規定

        ——朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案【案號:(2011)民提字第344號;審判人員:辛正郁、王友祥、仲偉珩;裁判日期:二0一二年十二月八日】

        注:本判例為《最高人民法院公報》刊載判例,作出之時《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》還未頒布。此判例的觀點可能與新司法解釋的規定相矛盾,但是判決中的論述十分精細,邏輯自通,完全貫徹物權法有關物權行為與債權行為相分離的原則,努力實現合同法提倡的誠實信用和保護交易安全原則。本判例是小編非常喜歡的一則判例。

        最高法院認為,本案中,十四份《商品房買賣合同》涉及的款項和《借款協議》涉及的款項,在數額上雖有差額,但雙方當事人對于十四份《商品房買賣合同》所涉款項和《借款協議》所涉款項屬同一筆款項并無異議。也就是說雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》,且在太原市房地產交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續。根據《中華人民共和國合同法》第三十二條規定:“當事人采用合同書形式訂立合同的,自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。”第四十四條第一款規定:“依法成立的合同,自成立時生效。”案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立并已生效的合同。本案雙方當事人實際上就同一筆款項先后設立商品房買賣和民間借貸兩個法律關系。

        從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》約定的內容看,案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》屬并立又有聯系的兩個合同。案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》之間的聯系表現在以下兩個方面:其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》涉及的款項為同一筆款項;其二是《借款協議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協議》所借款項提供擔保,即雙方當事人實際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協議》提供擔保。同時《借款協議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設了解除條件,即借款到期,嘉和泰公司還清借款,案涉《商品房買賣合同》不再履行;借款到期,嘉和泰公司不能償還借款,則履行案涉《商品房買賣合同》。

        關于《借款協議》中“如到期不能償還,或已無力償還,乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款,雙方互不再支付對方任何款項”的約定是否違反法律的強制性規定問題。《中華人民共和國擔保法》第四十條規定:“訂立抵押合同時,抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有。”《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定:“抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。”這是法律上禁止流押的規定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益,以免造成對抵押人實質上的不公平。本案《借款協議》中“如到期不能償還,或已無力償還,乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款,雙方互不再支付對方任何款項”的約定,并非法律上禁止的流押條款。

        首先,《借款協議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款,《借款協議》所稱抵押物所有權轉移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時,朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協議》所稱的“抵押物”所有權。朱俊芳要想取得《借款協議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權,只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實現。正基于此,朱俊芳在本案一審提出的訴訟請求也是確認十四份《商品房買賣合同》有效,判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。

        其次,案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立并生效的合同,雙方當事人在《借款協議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協議》提供擔保,并為此在《借款協議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設了解除條件,該約定并不違反法律、行政法規的強制性規定。實際上,雙方當事人對于是履行十四份《商品房買賣合同》,還是履行《借款協議》具有選擇性,即商品房買賣合同的解除條件成就,就履行《借款協議》;商品房買賣合同的解除條件未成就,就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》,還是履行《借款協議》,均符合雙方當事人的意思表示,且從合同的選擇履行的角度看,嘉和泰公司更具主動性。嘉和泰公司如果認為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平,損害了其利益,其完全可以依據《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第(二)項的規定,請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》,但嘉和泰公司在法定的除斥期間內并未行使合同撤銷權,而是拒絕履行生效合同,其主張不符合誠信原則,不應得到支持。因此,《借款協議》上述關于到期不能償還,或已無力償還,嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定,不符合《中華人民共和國擔保法》第四十條和《中華人民共和國物權法》第一百八十六條禁止流押的規定。

     

    作者:甘國明

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